Informujemy, że na tej stronie stosujemy pliki cookies (tzw. ciasteczka). Korzystając ze strony wyrażają Państwo zgodę na używanie cookie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.
Jeśli chcą Państwo zmienić tę opcję, należy zmienić ustawienia przeglądarki dotyczące przechowywania i uzyskiwania dostępu do plików cookies w Państwa komputerze. Rozumiem komunikat.

Kliknij tu aby zamknąć powiadomienie.

Radzimy - pomagamy

dodane 06.11.2013

Licytacje komornicze - zakup nieruchomości

Od dłuższego czasu na rynku nieruchomości obserwujemy spadki wartości mieszkań, jednak wciąż ceny te kształtują się na wysokim poziomie. Wiele osób próbuje więc znaleźć atrakcyjną okazję wśród licytacji komorniczych. Rzeczywiście, istnieje szansa na zakupienie wartościowej nieruchomości za stosunkowo niską ceną, jednak wymaga to zweryfikowania wielu informacji i uzbrojenia się w cierpliwość.


W przypadku zajęcia nieruchomości przez komornika w drodze egzekucji, jest ona następnie sprzedawana w drodze licytacji publicznej prowadzonej przez komornika przy udziale i pod nadzorem sędziego. Obwieszczenie o licytacji umieszczane jest co najmniej dwa tygodnie przed wyznaczonym terminem licytacji w budynku sądu, lokalu gminy oraz w poczytnym dzienniku w danej miejscowości. Ponadto obwieszczenie zamieszcza się na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, które wydaje się być najlepszym źródłem informacji o licytacjach w całym kraju, dzięki zamieszczonej tam wyszukiwarce.


Zanim nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż w drodze licytacji, musi zostać oszacowana przez biegłego uprawnionego do wyceny nieruchomości. Kwota oszacowania stanowi podstawę do wyliczenia ceny wywoławczej. W przypadku pierwszej licytacji danej nieruchomości będzie to 3/4 ceny oszacowania. Jeżeli na pierwszej licytacji nie zjawi się żaden chętny na nabycie nieruchomości, po upływie sześciu miesięcy nieruchomość może zostać wystawiona na drugą licytację, na której cena wywoławcza wyniesie 2/3 ceny oszacowania.


Przykład: Nieruchomość oszacowano na 150 000,00 zł, w związku z czym cena wywoławcza na pierwszej licytacji wyniesie 112 500,00 zł, natomiast jeśli dojdzie do drugiej licytacji to cena wywoławcza będzie wynosiła 100 000,00 zł.


Na powyższym przykładzie doskonale widać, iż cena jest niewątpliwym atutem nieruchomości kupowanych na licytacji komorniczej. Jednak wartość nieruchomości jest jednym z niewielu pozytywnych aspektów takiej transakcji. W wielu sytuacjach nieruchomości zajmowane przez komorników znajdują się w złym stanie technicznym, w związku z tym trzeba liczyć się z poniesieniem wysokich kosztów remontu. Często również w mieszkaniach tych nadal zamieszkują dłużnicy, którzy niechętnie zgadzają się na dobrowolną wyprowadzkę. W takiej sytuacji jedynym wyjściem jest wszczęcie postępowania eksmisyjnego.


Istotną kwestią jest także istnienie długów zaciągniętych przez poprzednich właścicieli nieruchomości. Teoretycznie nabywamy nieruchomość bez obciążeń, jednak kodeks postępowania cywilnego stanowi, iż przy sprzedaży licytacyjnej nie wygasają: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, służebność przesyłu, ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, prawa nieujawnione, ale zgłoszone w terminie trzech dni przed licytacją, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika ujawnione lub nieujawnione, jeśli znajdują pełne pokrycie w cenie nabycia.

 

Jeśli nieruchomość została obciążona prawem najmu lub dzierżawy przed zajęciem nieruchomości przez komornika, to prawa te także pozostają na nieruchomości. W tym przypadku nabywca nieruchomości staje się drugą stroną zawartych wcześniej umów, które jeśli zostały zawarte na czas nieokreślony i nie przewidują innego terminu wypowiedzenia, mogą zostać wypowiedziane przez nowego właściciela w ciągu miesiąca od przysądzenia własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.


Jak więc widać, lista komplikacji jakie mogą się pojawić jest dosyć długa. Ponadto dla wielu osób przeszkodą mogą być także warunki przystąpienia do licytacji. Przede wszystkim zainteresowany zakupem musi wpłacić przed przystąpieniem do licytacji rękojmię w wysokości 1/10 kwoty oszacowania (w przypadku mieszkania opisanego w przykładzie powyżej rękojmia wyniosłaby 15 000,00 zł). Kwota ta jest zwracana w przypadku przegrania licytacji, natomiast jeśli wygramy, zaliczana jest na poczet całej kwoty, jaką będzie trzeba uiścić za nieruchomość. Po wygranej licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu licytacji (potwierdzenie naszej wygranej). Po jego uprawomocnieniu mamy tylko 14 dni na wpłacenie pozostałej kwoty, w przeciwnym wypadku licytacja zostaje unieważniona, a my tracimy rękojmię.


Zanim podejmiemy więc decyzję o przystąpieniu do licytacji nieruchomości, należy dokładnie zapoznać się z sytuacją prawną przedmiotu licytacji, przeczytać księgę wieczystą oraz w razie wątpliwości spotkać się z komornikiem, który będzie najlepiej orientował się w całej sprawie. Jeśli uzbroimy się w cierpliwość i wnikliwie sprawdzimy wszystkie wspomniane aspekty, możemy zakupić naprawdę atrakcyjną nieruchomość w korzystnej cenie.

 

Adrian Nowak, prawnik

 

Wróć Archiwum działu

Alert

 

Jesteś świadkiem ważnego wydarzenia?
Urzędnicza bezmyślność dobrowadza Cię do szału?
Wiesz o czymś, co może zainteresować media?

 

Napisz do "Wiadomości Zagłębia": redakcja@wiadomoscizaglebia.pl

KONKURSY

 

PRACA

 

 

 

 

Adres redakcji:

"Wiadomości Zagłębia"
ul. Kilińskiego 43

41-200 Sosnowiec

e-mail: redakcja@wiadomoscizaglebia.pl